Cosa succede quando una città in Spagna viene dichiarata zona di "stress" per gli affitti?

Le città di La Coruña, San Sebastián e Pamplona, insieme ad altri 20 comuni della Navarra, sono state recentemente dichiarate ufficialmente zone residenziali "sotto stress", portando il numero totale in tutte le regioni a 301.

Anche altri comuni hanno chiesto di essere dichiarati aree di stress, tra cui Santiago de Compostela in Galizia. Anche l'assessore regionale allo sviluppo urbano e all'edilizia abitativa delle Asturie, Ovidio Zapico, ha dichiarato che si sta lavorando per dichiarare 16 aree di stress in sei comuni della regione entro la fine dell'anno.

In Spagna più di 8,28 milioni di persone vivono in zone in cui il mercato degli affitti è in difficoltà.

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La dichiarazione delle "aree di stress" era parte integrante della legge sull'edilizia abitativa o Ley de Vivienda , entrata in vigore nel 2023

Un'area in difficoltà è definita come un'area in cui vi è un rischio elevato di insufficiente offerta abitativa per la sua popolazione. Per essere dichiarata tale, deve soddisfare uno dei due criteri seguenti:

• Il primo caso si verifica quando il costo medio dell'affitto o del mutuo per le case, più le spese correlate, supera il 30 percento dello stipendio medio della popolazione della zona.
• Il secondo caso si verifica se negli ultimi cinque anni il prezzo di acquisto o di affitto ha registrato un aumento cumulativo di tre punti rispetto all'indice dei prezzi al consumo (IPC).

Se un'area viene approvata per diventare un'area "sotto stress", ciò può comportare l'introduzione di limiti agli affitti, gli inquilini potranno ottenere proroghe ai contratti e saranno implementate detrazioni fiscali per i proprietari.

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Limiti di affitto

Le regole sono:

• Se i proprietari affittano già i loro appartamenti o lo hanno fatto negli ultimi cinque anni, il canone di locazione non può superare l'importo precedente in un nuovo contratto. Non è inoltre consentito aggiungere al contratto spese aggiuntive, come spese condominiali o imposte sulla proprietà.
• I proprietari possono aggiornare il canone di locazione solo annualmente, in base all'indice dei prezzi al consumo (IPC) o al tetto massimo stabilito dal governo. Gli unici casi in cui il canone può essere ulteriormente aumentato sono quelli in cui sono stati apportati miglioramenti all'efficienza energetica dell'immobile o in cui è stato stipulato un contratto di locazione di durata superiore a 10 anni. In questi casi, il canone può essere aumentato fino a un massimo del 10%.
• Se i proprietari intendono affittare un appartamento per la prima volta, dovranno attenersi all'indice dei prezzi di riferimento pubblicato dal comune in cui si trova l'immobile.
• Se i proprietari possiedono più di cinque immobili nella stessa area soggetta a stress, indipendentemente dal fatto che abbiano precedentemente affittato l'immobile o meno, dovranno attenersi ai prezzi di affitto dell'indice dei prezzi di riferimento.

Estensioni

Gli inquilini potranno richiedere proroghe dopo la scadenza dei contratti di locazione nelle aree soggette a stress. Le proroghe potranno essere richieste per un massimo di tre anni consecutivi.

Detrazioni fiscali

La detrazione fiscale generale per i proprietari di immobili per i nuovi contratti di locazione a lungo termine in queste aree sarà ridotta dal 60 al 50 percento.

Saranno inoltre previsti i seguenti vantaggi fiscali:

Un'imposta incentivante del 90 percento se i proprietari riducono l'affitto di almeno il cinque percento in un'area in difficoltà.

Una riduzione del 70 per cento per i proprietari che affittano la propria casa a giovani tra i 18 e i 35 anni o lo fanno attraverso i programmi di edilizia popolare incentivati o protetti.

Una riduzione del 60 percento per i proprietari che hanno ristrutturato il loro immobile nei due anni precedenti la sua locazione.

La Catalogna è stata la prima regione a dichiarare zone "sotto stress" dopo l'entrata in vigore della legge sull'edilizia abitativa e ora, nel 2025, ne conta in totale 271.

I dati ufficiali del Ministero dell'Edilizia Abitativa mostrano che gli affitti per i nuovi contratti sono diminuiti in media del 3,7% in 140 dei comuni che hanno adottato la dichiarazione. A Barcellona sono diminuiti del 6,4% nei primi 12 mesi dall'entrata in vigore della misura.